Skip to Content

Дискутират развитието на пазара на офис площи в София

Визия за София стартира “Диалози за града” – поредица от дискусии по важни за Столична община теми, които целят да покажат значението на взаимовръзките между различни тенденции и градоустройствени практики в града, да представят обобщението на наличните данни, и да предизвикат и модерират информиран диалог по темите, въвличайки представители различни заинтересовани страни, и събирайки различни мнения в търсенето на консенсус и най-ефективни практики и стратегически решения.

Първите теми на “Диалози за града”, които ще бъдат разгледани в тяхната взаимосвързаност са “Небостъргачи и придвижване”. Първо ще бъдат разгледани големите офис и търговски сгради като места с висока концентрация на работни места и посетители. Броят ползватели на такива сгради далеч надхвърля живущите в жилищните сгради с подобни размери. Основно през делниците големите офис сгради генерират постоянно движение в рамките на класическия работен ден: притегателно сутринта и отвеждащо следобед. Местоположението на тези сгради и транспортната инфраструктура около тях са ключови както за успешното им пазарно позициониране, така и за осигуряването на работещ достъп до тях и градска среда с високо качество.

През 2017 г. България записва рекорден растеж в инвестициите в недвижими имоти, които достигат до 856 милиона евро, според доклад на Forton. За този ръст допринасят големите сделки с търговски площи в търговските центрове на София. Според експертите, ако 2017 е била годината на търговските площи, то през 2018 движещата сила в пазара на недвижими имоти ще бъдат офисните площи. По информация от консултантите от Colliers, през 2005 г. построените мащабни офис проекти са 2, а до края на 2018 се очаква да се завършат 17 обекта, между които и най-високите сгради в страната (Sky Fort и Millenium Tower).

Обяснението за това развитие може да се свърже пряко с разрастването на Оutsourcing и IT индустрията. Според проучване на Ernst&Young от 2016, България е на 15-то място между държавите с най-много работни места, създадени в резултат на преки чужди инвестиции. Над 70% от търсенето на офиси е от страна на IT сектора и телекомуникациите, показват данни на Colliers. През 2018 г. са планирани за завършване около 160 хил. кв. м. нови офис площи, които да отговорят на нарастващото търсене.

Разпределение на инвестициите

Как се разпределят тези цифри на територията на София? При анализ на местоположението на големи офис площи се наблюдава определено доминиране на южните и и югоизточни райони на столицата. От MBL отчитат, че 72% от общия обем на сделките за офис пространства през първото тримесечие на 2018 са сключени за офиси именно в тези райони. По-данни на Столична община, най-много разрешения за строеж на жилищни сгради са издадени също за южните територии на София. Ясна е тенденцията, че тази част на града запазва и увеличава инвеститорския интерес, както в сегмента на жилищата, така и при офисните площи. Най-динамичната зона е тази около бул. Цариградско Шосе и Бизнес Парк София с 62% от сключените сделки за изграждане на офис сгради. В тази зона са и най-големите планирани офис пространства в следващите години, като Гаритидж Парк и Sky Fort.

Едни от първите офис сгради от ново поколение в града са осъществени именно в южната зона на Хладилника – Expo 2000 и East Park Trade Center през 2005 г., като зоната остава гореща инвестиционна дестинация и до днес.Следващата зона, която бележи развитие, е тази около вече съществуващия Бизнес Парк София, където през 2009 и 2010 се осъществяват проектите Камбаните Бизнес Център, Матрикс Тауър, Адора Бизнес Център.В последните две години най-голямо строителство на мащабни офис проекти се наблюдава в свободните площи около Цариградско шосе, но заради увеличеното търсене нови офис сгради, такива са планирани в почти всички части на южна и централна София. Северната и западната част на града засега остават извън инвестиционния интерес, но там се намират повечето бивши индустриални терени в София. Такъв тип райони са всъщност и едни от най-успешните развити проекти в Европа, например бившата индустриална зона в западен Цюрих и северния район на Амстердам. При правилно планиране на функции и инвестиции, тези райони на София биха били конкурентни на южните офис дестинации.

Смесени мултифункционални зони

Данните за миналата година показват, че съществува насищане на пазара откъм тясно ориентирани сгради за търговски площи. През тази година най-търсените недвижими имоти са офис площи, но тенденцията е да се пренасочи вниманието към мултифункционални проекти, които съчетават и предлагат различни услуги. Такава е и тенденцията в световен мащаб. Бизнес райони като London City и Le Defense в Париж, създадени като работна среда с преобладаващи офис сгради, се превръщат в райони с многобройни услуги, жилищни функции и динамичен културен живот. Търсенето на гъвкавост е методът, по който се трансформират градските зони през изминалите години. Икономическата конкурентоспособност на бизнес зони вече не зависи само от цената на наема, а все по-често обхваща дизайна на работното пространство, местоположението и качеството на работното място, както и градската среда като инструмент за привличане и задържане на таланти. В проучване на Ernst&Young от 2017 една трета от запитаните заявяват, че бизнес районите трябва да добавят повече жилищни имоти и социални функции. В множество интервюта експертите потвърждават, че предоставянето на повече жилища в рамките на бизнес зоните е добър начин да се развие квартал, да се поддържат социални и културни събития, които да ги правят добри места за живеене. Освен жилищните функции, изграждане на училища и детски градини е изключително важно за развитието на качествен район със смесено предназначение.

В България тази тенденция на мултифункционалност също навлиза постепенно. Пример за това е Grand Kanyon, който получи разрешение за строеж през пролетта на 2017 г. Проектът на турския предприемач Garanti Koza ще има застроена площ от 250 000 квадратни метра, включващ жилищни и хотелски части, както и зона за продажба от 40 000 квадратни метра. Вторият софийски проект на компанията -”Град в града” до столичната болница “Пирогов” също е планиран като смесено строителство с голяма търговска зона.

Пример за съществуващо мултифункционално градско пространство в София е Бизнес Паркът. Самото пространството на парка се използва не само за работа, но и за развлечение. Организират се и многобройни събития. Бизнес паркът предлага мултифункционален микс, който влияе далеч извън физическите му граници и повишава цената на имотите в Младост.

Смесването на функции не се търси само от инвеститорска страна, а е в полза за града и жителите му. Монофункциалността изисква много ресурси, добра свързаност  и зони, които функционират само през определено време на деня – офис пространства през деня, а жилищни вечерта. Затова е важно да се анализира и по какъв начин се насърчава създаването на такива зони чрез градското планиране.

Смесената мултифункционална зона е инструментът за планиране, определен за първи път в Общ Устройствен план на Столична община. Според Наредба №7 „смесената централна зона обхваща територии, предназначени за многофункционално ползване“. В тези „могат да се изграждат: административни и делови сгради, сгради за социални, просветни, учебни, културни, религиозни и други обществени дейности, търговски и други обслужващи сгради и комплекси, жилищни сгради, в т.ч. със смесено предназначение, хотели и заведения за хранене и развлечения, сгради за безвредни производствени и занаятчийски дейности…“

Така определените зони имат за предназначение освен разнообразие на функции, повишаване на показателите на изостанали градски части, като бивши индустриални комплекси и създаване на инвестиционна гъвкавост. Важно е да се отбележи, че този инструмент няма регулираща функция, а по-скоро насърчаваща. Смесените многофункционални (СМФ) зони в града обикновено следват местоположението на градските рингове или са изнесени по радиалните направления.

При анализ на връзката между СМФ зоните и мащабните бизнес сгради се наблюдава, че почти всички проекти са реализирани в тези райони. Изключение правят Милениум Център на бул. България и City Tower на площад Македония. Това доказва донякъде успешното приложение на зоните като инструмент. От друга страна СМФ зони са определени из цялата територия на София, въпреки това мултифункционалното строителство преобладава в южните части на столицата.

Транспортна инфраструктура и достъп

Освен зонирането като инструмент на планиране се забелязва и пряка връзка между инвестициите в транспортна инфраструктура и предприемаческия интерес. След ремонта на бул. Брюксел през 2010 година, се наблюдава съживяване в района на летището, чрез проекти като Sofia Airport Center през 2012 и Blu Оffices през 2016.

Голяма част от съществуващите и планирани бизнес сгради се намират на най-голямата пътна артерия на София -бул. Цариградско шосе, което логично се обяснява с лесния достъп. Около ремонтирания бул. Никола Вапцаров през 2006 г. се развиват последните три фази на проекта Expo 2000 от 2007 до 2017 година и Офис център Мандарин през 2007.

Също така се забелязва и пряката връзка между бизнес сградите и спирките на метрото. Повечето големи офиси се намират в пешеходна близост до спирка на метрото и на градския транспорт. Като цяло се наблюдават повече ремонтни дейности на пътната инфраструктура в южната и югоизточна част на София, които улесняват достъпа до нови или съществуващи проекти.

Бързият и разнообразен достъп до бизнес зоните е един от основните показатели, по който фирми избират локацията си, показва проучване на Ernst&Young от 2017 година.

Автомобилните магистрали и метрото не са единствения метод за ефикасен транспорт. Връзката между натовареността на движението и офис сградите е очевидна.Комплекси като Еuropean Trade Center с около 7000 работни места и Sofia Capital City с очакван брой над 15 000 работни места (данни от Invest Sofia) се отразяват значително на трафика в града. Бизнес зони в различни точки на света се справят по различен начин с това предизвикателство. Le Defense в Париж има достъп през различни видове влакови системи, метро и автобус. Бизнес зоната на Амстердам Zuidas е планирана изцяло върху транспортна схема от влак, метро, трамвай, автобус и велоалеи. Решението на транспортен достъп само с автомобили е доказано неефикасно не само за централните градски райони, но и за бизнес зоните.

Дали бъдещето е високо?

Многобройните инициативи за изграждане на високи сгради са показател, че има търсене на такива недвижими имоти в София и то се очаква да продължи. B началото на годината са въведени ограничения за височините в Закона за устройство и застрояване на Столична община. Въведено е ограничение за кота корниз до 50 м. за територията на Централната градска част, с изключение на бъдещото застрояване в новия делови център около бул. „Тодор Александров, и до 75 м. за южните части на София – за тези зони, в които не са посочени максимални стойности за кота корниз на сградите в приложението по чл. 3, ал. 2 към ЗУЗСО. 125 м. е ограничението за северните, западните и източните части на София и само до 15 м. в кварталите от Витошката яка. Тези промени целят да регулират облика на столицата.

Неслучайно и строителството на високи сгради в южните части на София предизвика публични дискусии. Протестите на жителите на Младост и Лозенец срещу конкретни планирани високи сгради показват и осъзнаването на връзката между трафик и мащабно строителство и изострената гражданска чувствителност към ефектите от нея. Стлична община споделя притесненията на живущите в тези райони и работи в посока на регламентиране на зоните за високо строителство чрез приетите промени в ЗУЗСО, които предвиждат определянето на тези зони да стане при актуализацията на Общия устройствен план на СО.

Разгледаните тенденции и анализи от екипа на Визия за София ясно показват, че влиянието на високите сгради далеч надхвърля определянето на техния размер. Нужен е комплексен подход и синергия между инвеститори, администрация и ползватели за разработване на иновативни и устойчиви инструменти за ефективен транспортен достъп и стратегии за оптимизиране на трафика. Такъв подход би бил от полза за всички заинтересовани страни, тъй като качествената градска среда, както доказват проучванията, е еднакво важна, както за жителите на един град така и за бизнес средата в него.

Данните, с които Визия за София разполага по темите, свързани с реализирани и планирани бизнес сгради и смесени многофункционални зони, както и линии на метрото, са представени на картата в публикацията на сайта vizia.sofia.bg, където можете да следите и всички публикации и новини от процеса по създаване на дългосрочната стратегия за развитие на София и крайградските територии.

Be the First!

Leave a Reply